Bergelin Arkitekter ApS

Generelle oplysninger

Tag, tagbolig & tagterrasse:
Ejendommens tagkonstruktion og tagbelægning er den bygningsdel, der er mest udsat for vejr og vind. Den er måske også den del som beboerne i ejendommen mindst lægger mærke til eller overhovedet har set.

Det hører selvfølgelig med til den samlede vurdering af en ejendom, at give en meget præcis og konkret vurdering af taget, som er den øverste klimaskærm mod det fri.

Allerede i den indledende tilstandsvurdering medgår også vurdering af de muligheder en eventuel udskiftning/ombygning kan give. Den primære vurdering af tagbelægningens generelle tilstand og alder. Tagets inddækninger til tilstødende bygningsdele, samlingsdetaljer, tagvinduer mv. vurderes og alt i alt gives en samlet vurdering af vedligeholdelsesbehov og forhold omkring eventuel udskiftning.

Hvis der foreslås udskiftning af taget vurderes det ligeledes om der med fordel kan udføres andre arbejder på taget i form af ombygning. Kan der etableres tagterrasse i stedet for traditionelt tagbelægning, eller er der måske mulighed for simpelthen at etablere ny taglejlighed umiddelbart under taget. Det kan tænkes at konstruktionen skal hæves lidt for at give plads nok, der skal isoleres og trækkes tekniske installationer op til formålet. Alle disse tanker, idéer, og praktiske forhold dannes der overblik over i forbindelse med vores vurdering af taget.

Da de fleste tagarbejder kræver stillads, er vi også specielt påpasselige med at give vurdering af om der er andre arbejder der skal udføres, ”når man nu har stilladset oppe”. Her kommer vores teknikeres allround viden til udtryk, og alle disse tråde holdes sammen til et samlet billede af tagets tilstand.




Facader:

Vi er uddannet specielt til vurdering af hvorledes ejendommens facader og konstruktioner
kan renoveres og istandsættes. Vore teknikere er i stand til nøje at vurdere facadernes tilstand og ud fra denne vurdering, giver vi en uvildig rådgivning om, hvorledes facaderne kan istandsættes og renoveres.

Specielt ved vurdering af facader er der mange faktorer at tage hensyn til og der er som regel væsentligt flere muligheder end med mange andre bygningsdele. Da facaden samtidigt er det mest fremtrædende og iøjefaldende ved næsten alle ejendomme, er det uhyre vigtigt at der vælges de rigtige løsninger, behandlinger, farver og farvesammensætninger.

Samtidig er der også flere muligheder, idet f.eks. en muret gårdfacade med fritliggende murværk af sekunda sten, som der ofte blev brugt omkring 1900-tallet til gårdfacader, helt kan ændre bygningens og hele gårdrummets indtryk ved en overfladebehandling som filtsning eller vandskuring. Ligeledes kan en pudsning med indfarvet puds dække stenene, men stadig skelne eller fremhæve murværkets struktur. Bygningen og facadebilledet kan helt ændres.

Samspillet med de omkringliggende bygninger og placeringen af ejendommen i gadebilledet er af allerstørste betydning, når der rådgives om netop facaderenovering.

Facaden er meget vigtig, da facaden er ejendommens ansigt.

Tilstandsrapporter:
En andelsboligforening eller en ejerboligforening ledes ofte af en bestyrelse der ikke selv er bygnings sagkyndige eller for den sags skyld jurister. Derfor engagerer bestyrelsen ofte uvildige rådgivere som advokat, administrator, revisor samt byggeteknisk rådgiver - arkitekt & ingeniør.

Vores opgave er typisk at skabe det nødvendige overblik til at foretage de fornødne og fornuftige beslutninger, i forbindelse med ledelsen af ejendommens drift og vedligehold.

Et godt værktøj til at skabe dette overblik er en gennemgang af ejendommen med en fagligt kompetent bygnings sagkyndig, en tilstandsrapport samt en grundig gennemgang af rapporten med den bygningssagkyndige. Dette mener vi kan være med til at hjælpe bestyrelsen med at styre og planlægge fremtidige vedligeholdelses og forbedringsarbejder.

Denne rapport kan derefter med fordel suppleres med en årlig bygningsgennemgang der har til formål både at holde øje med udvalgte problemområder, f.eks. fugt i kælder, á jourføre priser samt justere i forhold til nye ønsker og idéer i foreningen.

Denne bygningsgennemgang skal selvfølgelig kombineres med den lovpligtige bygningsgennemgang der skal til i henhold til EMO-ordningen.

Det der sker når vi udfærdiger en tilstandsrapport over ejendommen er at vi indledningsvis gennemser det materiale der måtte ligge over ejendommen allerede. BBR-ejermeddelelse, tegninger fra bygningernes opførelse og eventuel senere ombygning, tidligere rapporter, TV-inspektioner af kloak, EMO-rapporter, gamle VKO-rapporter, varmesynsrapporter osv. Eventuelt tager vi selv på kommunen og ser arkivmaterialet igennem, og bestiller tryk af de tegninger der skal bruges. Ved samme lejlighed kan bestyrelsen også få en kopi, der kan være med til at danne overblik over ejendommen.

Herefter gennemgår vores tekniker ejendommen med samtlige fællesarealer, varmecentral, vaskeri mv. samt et udsnit af lejlighederne. Hvis der er særlige problem områder som bestyrelsen har kendskab til bør vi selvfølgelig også besigtige disse. Et bestyrelsesmedlem eller varmemester deltager i besigtigelsen bl.a. også for at få de ”dagligdags” problemer belyst.

Besigtigelsen danner grundlag for rapporten der dels vil omhandle de emner bestyrelsen ønsker belyst og dels de områder vi som teknikere via vores erfaring vil fremhæve. Bestyrelsen er således med til fra starten at være medbestemmende til at vælge de emner rapporten kommer til at omhandle.

På baggrund af besigtigelsen og de øvrige oplysninger udarbejder vores tekniker rappor-ten der fremsendes til bestyrelsen. Rapporten omhandler en konstatering af det besigtigede og vurdering af samme. Herefter fremkommer der forslag til udbedring, vedligeholdelse og/eller modernisering af ejendommen. Eventuelle alternative løsningsmodeller beskrives ligeledes. Alle forslag prioriteres ud fra et byggeteknisk og arkitektonisk synspunkt og de økonomiske konsekvenser klarlægges med overslagsmæssig prissætning. I tilfælde af foranstaltninger der medfører besparelse indgår en rentabilitetsberegning som en naturlig del af rapporten.

Rapporten fremlægges og gennemgås af teknikeren på et bestyrelsesmøde og såfremt der stilles forslag fra rapporten til generalforsamling, deltager teknikeren ligeledes gerne i denne, for understøttelse af forslaget og grundig besvarelse af samtlige de byggetekniske spørgsmål der måtte være.

Når forslaget bliver vedtaget har vi det bedste grundlag for den videre projektering, og er således klar til at starte op med det samme.

Ligeledes har bestyrelsen nu et værktøj til planlægning af den videre vedligeholdel-se/forbedring af ejendommen i årene fremover.